Как обманывают покупателей первичного жилья? 8 способов «развода»

  Обман – увы, неотъемлемая часть торговли. А уж если речь идет о покупке недвижимости, то здесь существует целый ворох всевозможных способов «доения» и обкрадывания покупателя-дольщика. Поговорим о некоторых вариантах обмана дольщиков - покупателей.



Предварительный договор купли-продажи
 
1. Застройщик, в обход действующего законодательства, заключает с дольщиком не договор участия в долевом строительстве, подлежащий регистрации в государственной кадастровой службе Украины, а некий предварительный договор купли-продажи. Но ведь, по гражданскому законодательству такие договоры не подлежат оплате. Тогда застройщик, которому позарез нужно как-то получить деньги с покупателя, заключает договор покупки покупателем векселя на полную или частичную стоимость квартиры. Схема, хорошо обкатанная на первичном рынке жилья, и никоим образом не защищающая интересы дольщиков. Хорошо еще, если подобный договор заключается с самим застройщиком, а если с посредником, с третьей компанией, что тогда? А все просто: у дольщика вообще не существует никаких прав на приобретаемое им  жилье, теперь он полностью во власти доброй, а зачастую и недоброй воли посредников и застройщика.
 
С покупателями заключают договора иные организации
 
2.  Застройщик реализует жилье от себя, но при этом с покупателями заключают договора иные организации, которые к застройщику юридически отношения не имеют. Озадаченному покупателю в лучшем случае разъяснят, что эта компания входит в корпорацию или холдинг самого застройщика, что, естественно, не соответствует реальности. А скорее всего, данный вопрос оставят без ответа, и замнут, пока не грянет гром.
 
Оказывая ему дополнительные услуги
 
3. При заключении сделки, застройщик стремится заработать на покупателе, якобы оказывая ему дополнительные услуги, которые на практике, окажутся только лишь на бумаге, а стоимость этих услуг будет намного выше рыночной. Но застройщик настаивает на необходимости услуг, и отказывается подписывать основной договор без определенных пунктов. Речь идет о помощи в оформлении прав собственности жилье по окончанию строительства, и оформлении документов сделки, о страховании мифических рисков, стоимость которых может составить от 5 до 60% стоимости покупаемого объекта.

Договора на операции с недвижимость с третьими лицами

4.
Некоторые застройщики подписывают договоры на операции с недвижимостью с организациями, которые так же имеют право реализации приобретенных прав на жилье или объекты коммерческой недвижимости третьим лицам. Но ведь сам застройщик документально обладает правом продажи недвижимости. Задумаемся, для чего же ему необходимо вставлять между собой и покупателем компанию-посредника? Видимо, это необходимо для создания ситуации: два или даже три претендента на один недвижимый объект и практически полная утрата возможностей дольщика (покупателя) вернуть уже оплаченные деньги.
 
Реализация жилого фонда, принадлежащего другому правообладателю
 
5. Реализация нежилого или жилого фонда, документально принадлежащего другому правообладателю. Что это значит? Начиная строительство, компания застройщика подписывает так называемый, инвестиционный контракт с местной властью. По контракту, застройщику выделяют под строительство некий участок земли, а он, в свою очередь, должен предоставить администрации города уже построенный на этой земле объект.]Бывает так, что ощущая дефицит в бюджете, власти города, действуя на основании приложения к инвестиционному договору, забирают построенные квартиры или офисы, за которые уже заплатил дольщик. В результате, дело оказывается в суде, где происходит противоборство интересов городских властей и дольщика. Застройщик же, остается в стороне, ничем не обремененный, в том числе, и угрызениями совести.
 
Продажунедвижимости через жилищно-строительные кооперативы
 
6.  Застройщик осуществляет продажунедвижимости через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Схема простая, и, можно сказать, почти идеальная. Дольщик «добровольно-принудительно» вступает в  члены ЖСК, и постоянно несет дополнительные затраты, то и дело возникающие у кооператива. Иначе  говоря, оплаченное жилье будет постоянно расти и расти в цене, а проконтролировать реальную затрату денежных средств на увеличение стоимости квартиры в жилищно-строительных кооперативах просто невозможно.
 
Дополнительная оплата за планировку квартир

7.
 Дополнительная оплата за планировку квартир. Известно, что практически нет такого застройщика, который, реализуя строящееся жилье, имел бы на руках полный пакет доработанной и согласованной проектной документации. Подписывая договор с дольщиком, застройщик всегда указывает квартирную площадь больше фактической по завершению строительства. В договоре могут быть пункты, в которых указаны условия, что если  по результатам замеров БТИ, площади квартиры окажется меньше заявленной, деньги за  дополнительно оплаченные несуществующие метры возвращаются. Но, во-первых, не всегда существуют эти пункты, и не всегда они написаны так, чтобы их можно было трактовать однозначно. Ситуация, когда данные БТИ и фактические замеры новой квартиры независимой строительно-технической экспертизой, разнятся иногда в десятки (!) квадратных метров, уже типична. Таким образом, застройщик имеет деньги за виртуальные метры с невнимательных и доверчивых дольщиков.
 
Указание приблизительных и сроков сдачи объекта
 
8. Самый распространенный и наболевший способ обмана бедных дольщиков, это указание весьма приблизительных и ориентировочных сроков сдачи объекта,  или же отсутствие сроков, как таковых. Такой обман получил  широчайшее распространение при заключении предварительных договоров купли-продажи. Ориентировочно указанные даты, дают право застройщикам не спешить, а при их несоблюдении всегда  ссылаться на отсутствие в сроках конкретики. Проще говоря, застройщик отмахивается он изнывающих в ожидании новоселья покупателей – мол, от обещаний построить дом не отказываюсь, но когда это будет, сказать не могу. Таким образом, нередко случается, что реальная вожделенная квартира не будет в собственности дольщика никогда. Право собственности на нее, в лучшем случае, останется только на бумаге. Учитывая, что некоторые дольщики продают свое старое жилье и вкладывают деньги в постройку нового, ситуация складывается просто катастрофическая.
 
Существует еще немало способов напрямую или косвенно обманывать покупателя-дольщика, перечислить все достаточно трудно. Однако, стоит обратить  внимание один маленький нюанс: когда ситуация заходит в тупик, и дело доводится до суда, судья обязательно задает дольщику вопрос: почему же взрослый, имеющий жизненный опыт, дееспособный гражданин мог собственноручно подписать подобный договор, о чем же он в этот момент думал? Многие теряются, не находя ответа на этот простой вопрос. Поэтому покупателю всегда нужно помнить, что решение приобрести квартиру должно быть обдуманным, хорошо проверенным, и отдавать деньги нужно только с сознанием полной уверенности в положительном результате сделки. Возвратить их будет значительно сложнее, а иногда и просто невозможно.

Полезно знать

В мире